O leilão de imóvel rural é um dos caminhos mais interessantes para quem quer comprar terra, seja para produzir, seja para investir. E um bom leilão começa pelo conhecimento: quem entende as regras escolhe melhor os imóveis e arremata com mais tranquilidade. Nas últimas semanas, os tribunais superiores deram uma contribuição importante nesse sentido.

STJ e STF chegam à mesma resposta

A Constituição, no art. 5º, XXVI, e o Código de Processo Civil, no art. 833, VIII, já impediam a penhora da terra pequena cultivada pela família. A dúvida que restava era outra: valeria o mesmo para os imóveis dados em alienação fiduciária, modalidade em que o credor vende o bem em leilão sem precisar de um juiz, conforme a Lei 9.514/97?

Em dezembro de 2025, ao julgar o REsp 2.233.886, o Superior Tribunal de Justiça disse que sim. Agora, em outubro, o ministro André Mendonça, do Supremo Tribunal Federal, aplicou o mesmo entendimento na Reclamação 89.018, envolvendo um sítio de 37 hectares em Rondônia. Com os dois tribunais alinhados, o mercado ganha previsibilidade: fica claro quais imóveis rurais podem ir a leilão e quais estão fora dessa possibilidade.

Na minha análise como advogado especialista em leilões, essa clareza é boa notícia para quem arremata. Regra conhecida é regra que se verifica, e o arrematante bem orientado passa a saber exatamente o que olhar, além do edital e da matrícula, antes de participar.

Como identificar a pequena propriedade

A lei não fixa um número de hectares. Os tribunais usam o limite de quatro módulos fiscais, e o módulo fiscal é definido pelo Incra para cada município, variando de 5 a 110 hectares no país. Por isso, a mesma área pode ser pequena em uma cidade e média em outra. Em Rondônia, os 37 hectares não chegavam a um módulo.

O tamanho, sozinho, não basta. A proteção exige que a família trabalhe a terra, e o STJ definiu em 2024, no Tema 1.234, que cabe ao devedor provar isso. Imóveis maiores, ou que não são explorados pela família, seguem normalmente para leilão.

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Conhecer o módulo fiscal do município é o primeiro passo na análise de um imóvel rural.

O que observar antes do lance

Na prática, a análise ganha três etapas simples: conferir o módulo fiscal do município e quantos módulos o imóvel tem, somando terrenos vizinhos do mesmo dono, como admite o STF no Tema 961; entender quem trabalha na terra, o que uma visita ao local esclarece; e consultar se há ação do devedor sobre o tema.

Decisões como essa mostram um mercado em amadurecimento. O leilão de imóvel rural continua sendo uma excelente porta de entrada para a terra, e quem chega preparado aproveita melhor as oportunidades que ele oferece.