O fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) assinou na noite desta quinta-feira (3) um memorando de entendimentos para comprar três galpões logísticos por R$ 918,5 milhões. Os imóveis ficam em São Bernardo do Campo, Jacareí e São José dos Pinhais, na Grande Curitiba, e são ocupados por Amazon e Mercado Livre.
O acordo, batizado de memorando de entendimentos (MoU), não é vinculante. A compra ainda depende de diligências, da negociação dos contratos definitivos e de aprovações internas e regulatórias, etapas que podem mudar o preço e as condições até o fechamento.
O vendedor é o fundo Capitânia Logística (CPLG11). Um dos três galpões já está pronto, em operação e com 100% da área locada.
Os outros dois ainda estão em construção, no modelo built-to-suit, com entrega prevista em até seis meses após o fechamento do negócio.
O pagamento será feito em duas etapas. A primeira é 70% à vista, os R$ 642,95 milhões equivalentes.
Os 30% restantes ficam diferidos por até 12 meses após a entrega dos imóveis, corrigidos pela inflação mais 6% ao ano. Enquanto durar a obra, o BTLG11 remunera mensalmente os recursos aportados a IPCA mais 11% ao ano.
Quanto o fundo espera ganhar com o negócio?
A gestão do BTLG11 projeta um cap rate de cerca de 9% para a operação, com yield médio estimado em 12,6% nos próximos 24 meses.
É a lógica por trás da estratégia da gestão, que troca ativos mais antigos e de retorno menor por galpões novos, com contrato de longo prazo e inquilinos de primeira linha.
Não é a primeira reciclagem do portfólio este ano. Em maio, o BTLG11 assinou memorando para vender três outros galpões, em São Paulo e Pernambuco, com lucro estimado de R$ 1,56 por cota.
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A venda de maio ocorreu junto com uma nova emissão de cotas, de R$ 1,6 bilhão. A compra anunciada agora segue a mesma lógica, desfazendo-se de ativos antigos para financiar galpões novos com inquilinos como Amazon e Mercado Livre.
Nem todo memorando vira negócio fechado
O mercado de fundos imobiliários já registrou um caso recente em que o memorando não avançou. A gestora TRX desistiu da compra do portfólio da Cyrela, negócio de R$ 2,14 bilhões, depois de meses de negociação. O acordo do BTLG11 está na mesma fase preliminar.
O apetite por galpões ocupados por grandes empresas de comércio eletrônico não é exclusividade do BTLG11. Em agosto, a Shopee fechou galpão de R$ 400 milhões em Ribeirão das Neves, Minas Gerais.
Outros fundos também reorganizam carteiras. A Iguatemi vendeu fatias de cinco shoppings por R$ 876 milhões em agosto.
O que acontece agora
O memorando é só o primeiro passo. Faltam a diligência dos três imóveis, a negociação dos contratos definitivos de compra e venda e as aprovações regulatórias necessárias para uma operação desse porte.
Se tudo avançar, os dois galpões em construção devem ser entregues em até seis meses após o fechamento do negócio, ainda sem data confirmada pelas partes.
