A Iguatemi (IGTI11) assinou proposta vinculante para vender participações em cinco shopping centers do portfólio por R$ 876,1 milhões ao fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11). Os ativos incluem fatias do Iguatemi Alphaville, do Praia de Belas, em Porto Alegre, e do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, no Rio Grande do Sul.

Completam o pacote participações de 10% no Iguatemi Ribeirão Preto e de 10% no Iguatemi São José do Rio Preto, ambos no interior de São Paulo. A fatia vendida no Praia de Belas é de 35,55%, e a do Alphaville e do outlet gaúcho, de 36% cada.

A operação foi precificada a um cap rate médio de 7,3% sobre a receita operacional líquida (NOI) acumulada pelos ativos nos últimos 12 meses.

O pagamento será feito em duas partes. R$ 569,5 milhões entram à vista, sendo R$ 350,5 milhões em cotas do próprio TRXF11 e R$ 219 milhões em dinheiro. Os R$ 306,6 milhões restantes vêm em duas parcelas anuais corrigidas pelo CDI.

A Iguatemi mantém a administração de todos os shoppings envolvidos, mesmo após vender parte das fatias. A empresa não perde o controle operacional dos ativos.

Como o mercado recebeu o negócio

As ações da Iguatemi subiram 1,64% na sessão seguinte ao anúncio, cotadas a R$ 24,73.

Segundo o Bradesco BBI, a operação é "muito positiva". O banco avalia que ela destrava valor equivalente a 12% do valor de mercado da companhia e cobre quase 60% do capex estimado para 2026 e 2027, sem perda da gestão dos shoppings.

O Bradesco BBI mantém recomendação de compra para a ação, com preço-alvo de R$ 34.

Analistas do BTG Pactual apontam que os ativos vendidos têm NOI por metro quadrado abaixo da média do portfólio, ou seja, são os shoppings menos rentáveis por área entre os que a empresa administra.

"A companhia vem executando bem sua estratégia de ampliar a exposição a ativos dominantes sem elevar excessivamente a alavancagem", escreveram os analistas Gustavo Cambauva e Gustavo Fabris, do BTG.

O banco calcula a alavancagem atual da Iguatemi abaixo de 2 vezes a dívida líquida sobre o Ebitda. O Citi classificou a venda como avanço na estratégia de reciclagem de capital da companhia.

Quem pode ganhar exposição ao negócio

O comprador, TRXF11, é um fundo imobiliário negociado na B3. Isso significa que qualquer pessoa física pode comprar cotas do fundo na bolsa e passar a ter exposição indireta às fatias desses cinco shoppings, sem precisar investir diretamente em ações da Iguatemi.