A reforma tributária muda, a partir de 2027, a cobrança de impostos sobre o aluguel de imóveis. Pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e renda anual acima de R$ 240 mil passam a pagar os novos tributos, o IBS e a CBS.
O limite de R$ 240 mil é corrigido mensalmente pela inflação. Quem tem até três imóveis alugados, ou renda de aluguel abaixo desse teto, fica de fora da nova cobrança, como já detalhado em live da Receita Federal.
Para a locação residencial, a reforma prevê redutor de 70% na alíquota, além de abatimento fixo de R$ 600 do valor do aluguel antes mesmo de calcular o imposto.
Quais são os prazos da mudança?
A CBS, de responsabilidade da Receita Federal, começa a valer em 2027. O IBS, administrado pelo Comitê Gestor, só chega à alíquota cheia em 2033, numa transição gradual.
A estimativa do Comitê Gestor é de uma alíquota de 27,91% para o IBS antes dos redutores, dentro de uma faixa entre 26% e 30%, patamar que já estourou o teto original previsto na reforma.
A partir de 1º de dezembro de 2026, passa a ser obrigatória a emissão de nota fiscal eletrônica nas locações que entrarem na nova regra, dando sequência ao destaque de IBS e CBS que já é obrigatório nas notas fiscais desde agosto.
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O aluguel vai ficar mais caro?
"Quem de fato paga é quem está na ponta, o locatário", disse Moira Toledo, do Secovi-SP, sindicato que representa o mercado imobiliário, à InvestNews.
A tributarista Lilian Sartori vai no mesmo sentido: "Com a nova tributação sobre locação, certamente haverá aumento do custo dos aluguéis, o que tende a ser repassado ao locatário."
Para o tributarista Pedro Lameirão, a carga tributária sobre as locações "aumentará na maioria dos casos, especialmente entre pessoas jurídicas", e muda "completamente a dinâmica do setor". A própria Receita Federal reforça que não há evidência de aumento generalizado nos preços.
Quem tem um ou poucos imóveis alugados, em regra, não vira contribuinte dos novos tributos. Condomínio e IPTU, mesmo cobrados no boleto do aluguel, não entram na nova base de cálculo. O Imposto de Renda sobre aluguel continua separado, sem mudança.
O ponto em aberto
Entre o alerta dos tributaristas de que o custo será repassado ao locatário e a garantia da Receita Federal de que não haverá aumento generalizado, só a aplicação prática da regra, a partir de 2027, vai mostrar quem tinha razão.
