Vender um apartamento antes de quitar o seu financiamento é viável, desde que sejam observadas as condições estabelecidas pelo contrato com a instituição financeira. Quando o financiamento é realizado através da alienação fiduciária, o imóvel atua como garantia enquanto a dívida está pendente e não pode ser negociado diretamente, visto que o direito à propriedade pertence ao banco. Esta regra também se aplica a imóveis adquiridos pelo programa Minha Casa, Minha Vida, acrescentando que, se o imóvel for vendido nos cinco primeiros anos do contrato, o mutuário deve restituir uma parte proporcional dos subsídios recebidos.

Iniciando o Processo de Venda

Para iniciar a venda de um imóvel financiado, é fundamental consultar o saldo devedor junto à instituição financeira responsável pelo financiamento. Este montante indica o valor necessário para quitar o contrato e liberar a alienação fiduciária, possibilitando a transferência do imóvel para o novo comprador. Se houver parcelas em atraso, é essencial regularizar essas pendências diretamente com o banco ou negociar o valor da dívida com o comprador. Algumas instituições financeiras permitem que o novo proprietário assuma o saldo devedor.

Notificação e Autorização do Banco

Além disso, o banco que gerencia o financiamento deve ser notificado sobre a venda e precisa consentir com o processo, especialmente nos casos onde o financiamento será transferido para o comprador. É crucial verificar se existem cláusulas de carência ou outros impedimentos no contrato que possam dificultar ou inviabilizar a transação. Em determinadas situações, a instituição financeira pode exigir uma avaliação do imóvel para garantir que suas condições e valor de mercado estejam adequados, o que pode impactar a aprovação da venda.

Valorização e Ágio

Conforme destacado por Jean Pierre Moreau, sócio do Moreau Advogados, caso o imóvel tenha valorizado desde sua aquisição pelo vendedor, o comprador pode pagar um valor adicional, denominado ágio. "Esse ágio é basicamente a diferença entre o valor atual de mercado avaliado do imóvel e o saldo devedor do financiamento. Ele também reflete o que o vendedor já pagou ao banco, proporcionando ao comprador a oportunidade de manter o financiamento nas condições originais, que podem ser mais vantajosas, especialmente em cenários de altas taxas de juros no mercado", explica o advogado.

Formas de Venda

Existem duas maneiras de vender um imóvel financiado: através do pagamento integral do saldo devedor pelo comprador ou da transferência do financiamento do vendedor para o novo proprietário, um processo conhecido como cessão de dívida. No caso de pagamento à vista, o procedimento é mais simples. Com o valor da venda, o proprietário quita o saldo devedor e libera o imóvel da alienação fiduciária para facilitar a escritura pública que formaliza a transferência para o comprador. O montante restante após a quitação fica com o vendedor.

Por outro lado, se o comprador optar por financiar a compra do imóvel, ele não assumirá as parcelas do financiamento existente. Um novo contrato de financiamento será criado em nome do comprador, o qual servirá para quitar o saldo devedor e o ágio pago ao vendedor. Não é necessário que o comprador utilize o mesmo banco; ele pode escolher outra instituição. Nesse caso, o banco escolhido pelo comprador quita a dívida com a instituição original e passa a deter a alienação fiduciária do imóvel.

Precificação do Imóvel

Um dos maiores desafios para os proprietários ao vender um imóvel é a definição do preço. No caso de um imóvel financiado, além de atualizar o valor já pago pelo financiamento junto ao banco, o vendedor deve avaliar se o imóvel valorizou, desvalorizou ou manteve seu preço ao longo do tempo. Essa avaliação pode ser feita através de pesquisa de mercado, preferencialmente com a assistência de um corretor ou avaliador de imóveis, segundo Carolina Sousa, do TAGD Advogados. "Definir o valor de venda de um imóvel financiado não segue uma fórmula fixa; fatores como a valorização do imóvel, o saldo devedor do financiamento e os preços de mercado de imóveis similares devem ser considerados. Profissionais podem ajudar nesse processo para estabelecer um preço justo e competitivo", afirma a especialista em direito imobiliário.

Aspectos Fiscais da Venda

Em caso de lucro na venda do imóvel, o vendedor deve estar atento aos aspectos fiscais, que podem envolver o recolhimento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Para pessoas físicas, o lucro na venda de um imóvel, em regra geral, é tributado com alíquotas progressivas de 15% a 22,5%. Contudo, existem formas de obter isenção fiscal para a operação. Se o valor obtido com a venda for reinvestido na compra de outro imóvel residencial dentro de 180 dias após a venda, é possível conseguir isenção do Imposto de Renda sobre o ganho, conforme o art. 39 da Lei nº. 11.196/05. Este benefício pode ser utilizado apenas uma vez a cada cinco anos. Para vendas de imóveis com valor de transação de até R$ 440 mil, também é possível obter isenção de Imposto de Renda, desde que seja o único bem imóvel do vendedor e que este não tenha realizado nenhuma outra venda nos últimos cinco anos. Para imóveis adquiridos há muitos anos, a legislação prevê reduções progressivas do Imposto de Renda, como no caso de imóveis comprados antes de 1969, que são totalmente isentos, e aqueles adquiridos até 1988, que contam com uma redução anual do Imposto de Renda de 5% sobre o ganho.