É viável vender um apartamento que ainda está sob financiamento, desde que as condições estipuladas no contrato com o banco sejam respeitadas. Quando o imóvel é financiado através de alienação fiduciária, ele serve como garantia enquanto a dívida está em aberto, portanto, não pode ser negociado diretamente, já que o direito de propriedade pertence à instituição financeira.

Regras para a Venda

Essa situação aplica-se também a imóveis adquiridos pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Um detalhe importante é que, se o imóvel for vendido nos cinco primeiros anos de contrato, o mutuário precisará devolver uma parte proporcional dos subsídios recebidos.

O primeiro passo no processo de vendas é consultar o saldo devedor com a instituição financeira onde o imóvel está financiado. Este montante é o que precisa ser quitado para liberar a alienação fiduciária e possibilitar a transferência do imóvel ao novo comprador. Se existirem parcelas em atraso, elas devem ser regularizadas com o banco ou o comprador deve negociar as pendências.

Assunção do Saldo Devedor

Alguns bancos podem permitir que o novo proprietário assuma o saldo devedor. Além disso, a instituição financeira deve ser notificada sobre a venda e aprovar o processo, especialmente se o financiamento será transferido para o comprador. É crucial verificar se há cláusulas de carência ou outros impedimentos que possam dificultar a transação.

Avaliação do Imóvel

Em algumas situações, o banco pode exigir uma avaliação do imóvel para assegurar que o valor de mercado está adequado, o que pode influenciar a aprovação da venda. Segundo Jean Pierre Moreau, sócio do Moreau Advogados, caso o imóvel tenha valorizado desde a sua aquisição, o comprador poderá pagar um valor adicional, conhecido como ágio.

Formas de Venda

Existem duas maneiras principais de vender um imóvel financiado: por meio do pagamento integral do saldo devedor pelo comprador ou pela transferência do financiamento para o novo proprietário, um processo chamado cessão de dívida. Em caso de pagamento à vista, o proprietário utiliza o valor da venda para quitar o financiamento e liberar a alienação fiduciária, permitindo a formalização da escritura pública para o novo dono. Caso o comprador opte por financiar a compra, ele não assume as parcelas existentes, mas sim contrata um novo financiamento para quitar a dívida e o ágio ao vendedor.

Precificação do Imóvel

Definir o preço do imóvel é uma das maiores dificuldades para os proprietários. Para imóveis financiados, é importante atualizar o valor já pago e verificar se o imóvel valorizou ou desvalorizou ao longo do tempo. A ajuda de um corretor ou avaliador de imóveis é recomendada para estabelecer um preço justo e competitivo, levando em conta a valorização do imóvel, o saldo devedor e os preços de mercado de imóveis similares.

Aspectos Fiscais

Em caso de lucros na venda, o vendedor deve atentar-se aos aspectos fiscais, que podem envolver o pagamento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Para pessoas físicas, o lucro é tributado com alíquotas progressivas de 15% a 22,5%. Existem isenções fiscais disponíveis, por exemplo, se o valor obtido com a venda for utilizado para a compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.