A Reforma Tributária sancionada em 16 de janeiro de 2025, por meio da Lei Complementar 214/2025, não atribui ao governo o poder de fixar os preços de compra e venda de imóveis a partir de 2026, contrariando as alegações de um vídeo viral no Instagram. A legislação apenas permite que a Receita Federal realize uma verificação independente dos valores declarados pelos contribuintes, com o objetivo de evitar a sonegação fiscal.

Detalhes da legislação

O artigo 256 da nova lei, citado no vídeo, estabelece que a Receita Federal poderá apurar os preços de compra e venda dos imóveis com base em critérios como análise dos valores praticados no mercado imobiliário, informações das administrações tributárias municipais, distritais, estaduais e federais, dados dos serviços registrais e notariais, além de características específicas dos imóveis como localização, tipologia, destinação, padrão e área construída.

Esclarecimentos de especialistas

A advogada Paula Beatriz Loureiro Pires, especialista em direito tributário, esclarece que o governo definirá um valor base para cálculo de tributos, mas este é apenas para fins fiscais e pode ser contestado judicialmente. "Todo comprador e vendedor poderá livremente negociar os valores de compra e venda dos seus imóveis. O que vai haver, e isso sim como decorrência da reforma tributária, é a fixação do valor base de cálculo dos tributos incidentes nessa venda", afirmou.

O advogado Kênio de Souza Pereira, diretor-regional da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), confirma que não há limitação legal para a negociação dos preços dos imóveis, e que a definição do valor de mercado segue a lei da oferta e da procura, influenciada por fatores como custo, características do imóvel e demandas dos compradores e vendedores.

Guilherme Manier, sócio da área tributária do Viseu Advogados, reforça que a reforma estrutura a fiscalização e não interfere no valor de venda, destacando que o valor de referência será atualizado anualmente no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e poderá ser impugnado pelo contribuinte interessado. "A livre negociação entre as partes permanece garantida", disse.

Contexto da polêmica

O vídeo investigado, criado pela advogada Danielle Alves Ferreira, sugeria que o governo tabelaria os preços dos imóveis, usando um mecanismo de cruzamento de dados para estabelecer valores de referência. A legenda em destaque no vídeo afirmava: "Urgente! Dono de imóvel ‘não poderá mais fixar o valor da venda do imóvel! Quem estabelecerá o preço será o governo!'", o que gerou confusão e desinformação.

Ferreira argumentou que, com a reforma, o proprietário perde a presunção de veracidade na declaração do valor do imóvel, pois haverá um cadastro nacional integrando dados de cartórios, Receita Federal, estados e municípios. Caso o proprietário discorde do valor fiscal apurado, poderá contestá-lo judicialmente.

Conclusão

A reforma tributária visa aprimorar a fiscalização do mercado imobiliário para evitar fraudes e sonegação fiscal, sem restringir a liberdade dos compradores e vendedores de negociar os preços dos imóveis. A legislação apenas define um valor base para fins tributários, que pode ser contestado, preservando a dinâmica do mercado.