Inadimplência eleva risco de calote às incorporadoras do Minha Casa, Minha Vida

Famílias sem poupança ou reserva financeira, usando o FGTS para dar entrada na casa própria, têm deixado as incorporadoras do Minha Casa, Minha Vida cada vez mais expostas ao papel de banco, num momento em que o programa bate recordes de participação no mercado.

No 2º trimestre de 2026, o MCMV respondeu por 58% dos lançamentos e 51% das vendas de imóveis novos no país, maior participação da série histórica, segundo a CBIC. A participação varia pelo país: lidera no Norte e no Sudeste, e é menor no Sul.

Por que o risco é maior para as incorporadoras?

A estratégia chamada de pró-soluto ajuda a fechar negócios, mas expõe as incorporadoras a um risco bem maior: a inadimplência pode ser de 5 a 10 vezes a do financiamento imobiliário tradicional, segundo a Liquid, empresa de crédito imobiliário.

O pró-soluto permite parcelar direto com a incorporadora a parte do imóvel não coberta pelo banco, geralmente entre 20% e 30% do valor total. Esse crédito não tem garantia real.

Diferente do financiamento bancário, em que o próprio imóvel é a garantia, o pró-soluto deixa a incorporadora exposta sozinha: o imóvel já está alienado ao banco que financiou os 70% a 80% principais.

"O pró-soluto é muitas vezes um público de baixa renda fora do mercado bancarizado. Eles são novos no mercado de crédito, comprando um imóvel, muitas vezes o maior financiamento da vida delas e sem histórico de crédito", diz Bruno Gonzales, diretor de produtos de crédito da Equifax BoaVista.

A Equifax BoaVista lança, com a Liquid, um score de crédito específico para esse tipo de operação. O maior risco está na fase pós-chaves, quando o comprador já mora no imóvel e paga a incorporadora sem garantia real sobre a dívida.

É nessa fase, diz o presidente da Liquid, Thiago Yaak, que a inadimplência do pró-soluto mais se distancia da do crédito bancário tradicional.

O pró-soluto no MCMV movimenta entre R$ 8 bi e R$ 15 bi por ano, segundo a Liquid. Com operações de tabela direta, os recebíveis podem chegar a R$ 30 bi a R$ 40 bi.

O que acontece agora

O crescimento do MCMV já aparece nos balanços: a MRV&Co e a Tenda registraram alta em lançamentos e vendas no 2º trimestre, e a Caixa Econômica ampliou o financiamento imobiliário no mesmo período.